随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及且日渐成为城市居民不可或缺的出行工具。车位、车库的辅助功能越来越重要，其所具有的实用价值和商业价值越来越为人们所重视。近日一则标题为“法院终于判了：停车位居民免费使用，开发商无权租售！”的消息在微信圈火了起来，内容大致为南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会就地下停车库之争的案件，经南京市鼓楼区法院一审作出判决，业主方获胜，开发商须将小区地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。消息中称，此案为全国首例，法院之所以作出这种判决，理由如下：首先根据南京市规划局规定，明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务，建成后应当交付建筑物所有人共同使用；其次该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区土地使用权归全体业主，开发商不能再享有该小区的土地使用权和土地上建筑的所有权和支配权。由于开发商无法证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，由此可以认定车库作为公配设施的费用已计入商品房内。 　

　　这则消息内容涉及到大众利益，对于广大业主而言无疑是重大利好。但时隔不久该帖就被某网络机构判定为“不实信息”，同时公布消息源头和因由——该消息是2003年一篇报道，但是这起案件的判决没有生效。 

　　其实作为建筑物区分所有中一项具体制度的车位、车库归属问题，确实一致被法律所忽视。以前也仅散见于一些行政规章和规范性文件中，内容时有差异，缺乏统一标准。正因为如此，《物权法》中对此进行了清晰、明确的规定，解决了车位、车库如何归属这一迫切的现实需要。 

　　《物权法》第74条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 

　　查阅相关材料，我们不难发现，该法条在制定过程中也颇有曲折。在《物权法》起草该条的过程时，争议颇多，观点一：业主所有说。此观点之下又分两种，一是认为车位、车库应归业主所有，业主基于对其所购买的房屋专有所有权，而对车位、车库拥有共有部分持分权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位、车库的费用。另一种认为，车位、车库作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所，故关于车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有；观点二：开发商所有说。小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造，且是开发商投资建造的，理应属于开发商所有；观点三：国家所有说。地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》规定，应当推定为国家所有；观点四：约定归属说。对车库的归属应当通过约定来确定其归属。分析上述观点可以看出，前三种观点，或基于建筑物区分所有权的法律属性或根据土地使用权的权属标准或采纳空间利用权理论来确定车位、车库的归属，各有相应的理论依据且兼具一定的合理性。但是建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，在此情况下，若仅仅依靠《物权法》作出判断，采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学，同时也极有可能引起新的矛盾纠纷。《物权法》对已存的地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。究其立法理由，大致有以下几个方面： 

　　第一，遵循私法自治原则。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖替当事人进行选择。《物权法》作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，有利于争议的解决。 

　　第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实际上就是通过市场机制解决问题。通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益最大化，但也存在一些交易风险有待进一步解决。 

　　第三，有利于对车位、车库有效利用和管理。国内经济过快发展、对于停车位建设忽略，造成现在城市车位紧张停车难的现象。加强对车位、车库的管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前局面有积极的作用。若将车位作为共有财产，一方面公平划分的标准难于确定、共同管理的协调和效率难以保证；另一方面开发商缺乏利益刺激，怠于建设，停车难的问题仍会日趋紧张，最终损害的还是业主利益。 

　　正是由于上述各种因素，《物权法》在确定第74条时，共设三款规定，对其可以作如下的理解： 

　　一、关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的理解。实际生活中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑区划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。本法只是对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确，若不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于本条调整范围。 

　　二、由建筑区划内车位、车库的性质决定。车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库的问题也属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。正是因为该条内容涉及广大业主切身利益，规划用于停放汽车的车位和车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。法条的设置顺序也是为了彰显对业主权益予以优先保护的立法价值取向。实践中可以从两方面理解，一是区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设置，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；二是建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，才可以许可小区业主以外的人使用。 

　　三、建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式，本款规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金后，由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要手段。附赠，指开发商把属于其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开放商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库的暂时占有权和使用权，但处分权仍归开发商。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。需要注意的是，此种情况之下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出售的法律关系。两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。 

　　四、本条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这款的理解应当结合《物权法》第73条的规定，建筑区划内的道路、其他公共场所，属于业主共有，因而在业主共有道路、或其他场地上修建的停车位的归属也应当随着土地使用权的转移而确定为业主共有。需要注意的是，本条仅规定了占用业主共有道路，其他场所上用于停放汽车的车位属于业主共有，不包括车库。这是因为，车库占用的土地使用权不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽然包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得。地下空间利用权的归属要根据规划来确定，换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，不适用于地下建筑物与土地使用权的关系。同时，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，所以车库的归属应通过约定进行。 

　　     作者系淮南市人民检察院